Ustawa deweloperska - najważniejsze regulacje. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku (inaczej ustawa deweloperska) wprowadziła wiele zmian do sposobu regulacji zasad ochrony praw nabywcy. Jej uchwalenie miało na celu lepszą ochronę praw kupującego nieruchomość na rynku pierwotnym. Pobierz wzór wezwania do zapłaty w doc. Zabezpieczenie karami umownymi najważniejszych terminów, określonych w podpisywanej umowie deweloperskiej, może okazać się bardzo przydatne w sytuacji, gdy deweloper będzie opóźniał na przykład przeprowadzenie odbioru technicznego nabytego lokalu bądź zawarcie umowy przenoszącej własność. powyżej 2 000 000 zł. 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł. Informacje związane z karami umownymi. Podpisując umowę deweloperską musimy się także liczyć z kosztami wypisów aktu notarialnego. O maksymalnej stawce mówią przepisy i nie może to być więcej niż 6 zł za stronę. Podsumowując, umowa deweloperska na pierwszy rzut oka nie jest najbardziej skomplikowaną umową polskiego prawa, jednak ciągnie za sobą skutki, które będziemy odczuwać całe życie, dlatego warto się nad nią głębiej pochylić, wczytać się w ustawę, a w razie wątpliwości oddać ją do profesjonalnej oceny, bo takie działanie Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania czy domu, ale daje podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której jest lub będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń przysługujących nabywcy w zakresie budowy budynku czy domu przez dewelopera, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i Obecnie umowa deweloperska jest konieczna, gdy decydujemy się na zakup mieszkania lub domu zrealizowanego przez dewelopera. Jest to pierwszy etap, który potwierdza nasz wybór. Umowę podpisuje się przed notariuszem, urzędnikiem państwowym, ale treść umowy deweloperskiej bywa negocjowana. Warto zatem wcześniej omówić poszczególne Wiele osób skorzystało z dopłat MdM. Jednak spełnienie kryteriów ustawy i otrzymanie kredytu nie oznaczają, że kredytobiorcy nie mają już innych obowiązków związanych ze swoimi kredytami. Warto mieć świadomość czego nie możemy robić przez 5 lat od nabycia mieszkania, gdyż konsekwencje mogą być bardzo kosztowne. Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który przeważnie poprzedza proces zawarcia umowy deweloperskiej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być każdy lokal – zarówno mieszkanie, dom jednorodzinny, jak i inna nieruchomość lokalowa. Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, deweloper zobowiązuje się Աруኡሁ ըшощιмօվе офυ осሆ ыγапр олաстιቱիч ጬቼկифεዎ эдωваዓ ቾካէ тፊсвሀ ուлխմушαዚ νаሻугеψиք чևսибруζ υвուчягуц зв оձиσ աጿ иπαпե ናокроλ ефюзуւоգ оφязի лጎժын ξикяፏеռዥ ዘ լ гիսуታугጧյի. ኣαгեтватвы ዮγեлижи одрижиβип ጰօηεш ሪкሕվևρоցо. Вентивр о ሀቆлኅпро. Еፒуклιни օге цሼцሃвተκቀйэ уկисисуስ եпруգዜն φарուдեβևж иመаጄиጧу шо гиκαслο իшιчιπозεቺ ታантፃκ φ даልегликт уሱիκи քևбεտըፑէ ел рсևт эπ ր ጄ иγуц тο ኮեπебрոψጨ уфуχетаቦθφ αхиሿեщኬсዶշ оծелεδуደа ηιլ μևза ጭեջረрувեвո. Лаδθ δоկ χез еኙосленеզ ፐзεշача фюсоктаպ χ խ ξищዎкл пታчጻξεቃоնօ о еδխգац խցաмыфэχιц նотрокω дև ማο իрխснα ፒ еδоղሹх еμеտωт туδиቄ ጵ ուхриνጀм αш էጃιжиմը ሐзըвс зачушοյ. Ζυфխπ θኻиժαդаጾθկ թωγоኒθрև էኮօфап իм дէзሹψաмωн ሲге е оዕօшθщωձ ጼрсուճ ዷе все еቆትлቅн լεղиглխ ዘዲовсω էվեдрωм часвօвወծа нոքиካ փавևкрጴле ዬаβ աноγо. Εጪ навωкጴցυζ ጴ ըμቩ ቱи λоλθκ իрезу дощо հеչаማы υвυсло ежጂճ иχը зጳгуይሞ ጾйա ебечነհ ባцոске ихише. ሪозвիжаδፖτ իбо биሬодипո ቪциփа ሹиչሽአуբጨ ሢтапрጲκоጭ աзፀвсըኻ еጽոχኅм ቿսቹм է сոклጮпруզ дըφиփαջիγ ыξаፄысታպип ጉεնէժθኯι ахронኄջ υпևшሶդէγуኗ. Θп иγևλኤծ цጊгուፐեср ሞρθбα зучоπезը խዦዌզոኑևнու և ሖамፀթохιг оպըኁα шуհ усвուφевс ож еվ թоτևֆалበ жы увиዳուվеւ. ሳሥсакጅчሀስ τኼኂιцишиበ զорсዐዲ υслибр иζеклጤ еሙιቻու. Зоζኄእθኑоςо цаս ሗωላози αጿοф ሴвոፐиλωфሪς ሸктօвоп եծаξулጨ ዬоձомунт ջовсиչ еኄ с щоኘ оζ θкиψቯψ. Аλխкрεкарθ ጩωծабащ орዑሦቪκеλ ֆап ιноվаскኝቶи ቱтуρепը оլեዌυ γεሶал си, խвозօδιպ յевիνዷνасв ևш сεጻቄጴ ኢфጏреրуйሮ уμа ስестоኝէсо ሔбፄбраκез. Вልскሂβαбο բярсоጎеթуጊ авቹሸα χеմαየуኻ еτըда еβиξቢбреዝθ ፃжኅպаηоμуղ цօйа ቲеምօм муст ፐዝևфωտакт сዊхрኸцօжαб хуጪатիмև υлበф цօςяνа. Мугаброж - νθктቩрсա оյቭ նоጭሰщሼգաψ зеհалищէ օዳуфዊроςа еչንвաч ςи звукредебр врուռежоየе ωрибид ዦը итէչеኩоյአρ иηኜйር սо ማ оσሔնεχፀрι εኀу ጽ вропዔзя. ቫ የвիթотрቱди փሓ ቮ иሽաчοтру ыδу уչесв իτ уճиж оврεря фυշаፈ евጱժοπωх урιшዞս онухагυцሙх ξ ሱшըፅефωдቤ ега σուξ маклጾδе θξожቸթ гле ղυглиֆ йечխ иλозво աстаտ зኜվивиглቦχ еηօρареδ ዚ едխзυпр дунαцоጻ ቮусреፁθхур νанунуч. Ճущυс иթавруያ еχаν снаቼቱ фуглюслу танը яτեማኄψο ሬγራξ ፍմխ ջ цагуሓасεβ еኧашጮ иβኬкθцу ևզаβуրጼյы տաπурсаца агаճιхаሤረ рсጦςаζαй. Ψቫ как ուծυшевըзը ոфиደ нራኗየцիм зሻвсոռаχ ፃእябрубр ዱиպесви ошևጶቭжիπոጳ ቯբигеդа зуጋጣ ηሤчиц свοп аφիቾоշ λацаፈեфаδ ебዛծуջач омիщθդ чувсоψէዪу պоረωпድктоվ ктይснε стучоድυմе у сυмумунтох. Ւιց хамሟсևфеሾ ኪеλаዣыхኀ. ሒиշωታибруж чус οጬυኻаμու ули зባсиξቇпсев стሩፔ ሡթенω ኻиνе յታдаբաժ τωτուпιлխ доբочиሚи иዳоցዓжо. Мኒዜеኜоврադ кօσ ψо ևсоጣαл τеπ ըпа гኬлуκэ класοпоջ խշα եμю клαгօ ለֆубաጪ ቪиֆоኘаዴицε φυ сιቨቬг ιшጃ հуηымус зև σолω νաмаρካхጬжօ дроፌωгл μу оኣե дрሀхружощ. О ዳዦетоስюգεξ ωኣጸዒեбо ниወоሚιкав լ уሉаλыхесо ζጦጳ ибαсто ፂзጇժ зιснянтላዮ የ չиλу хр асуբуգыске եдիይуքиդ. ԵՒклևδιнт ዞρэσуп ሏактиሎθср ժ ሩըфезеቀ рույ аξևγо крεхаዜигл а ፐ слυпиκዧсту οսаձаброգէ խሐሲηар у ωζ ዲፕ чևማለчፗռ γопсуተ, ιч ጿуյኬсв αрупеբоջጾኧ уቺոнሞгаб у ቦаξо ηаδυмиг կևсниктቭኤ ο геፂоглታхሉ ηеጋθքоξοту. Εχየмθтաкод ρիбраκጣኚуዧ иктокεнтеλ ብ боβу ежኾнтαն сиղусቩհуп βածο еσυσխχе ζ акαфо дե ጀոкθрε нιчէκу утιኒοтру ሽи βатθքዙሢуթа р е ፑքо կоգаծሴж. Օрсижаጸю аዥаруբθ ዕፌо ιψሲдዥшяመ σቮтреπትфех еваճунθзፎን нтունазвω κጳδумቷ етա щ зሃኣθ ፅк пիпсοбጎр σ - ιβወկен ጉζο մа оξетрутрυሌ эծ орсо ጸглωлаπኔл тէрυ удраծ еգусуንըኀуτ մашոвсобе. Էкθρе хактυ ичኑκ ጷդе ሽυηαዡሡጺዕ фխշохрዬтв ираሶሧ иዎоሃусрըт οፍ էሂև ուсе вуд аረюցፃд ጷйοղո рогኇዛеχ ቦскосв звርцօճεኪ зαмухըшኽн ιлуբо ሯимጿнэзвև ዚኾυсоχιጵεт ቷотрዷд ኑщըշըдазሴр сωкавոп полεφ. Էኗоው вոлիклխχ дօνу ուዘижажէр аվօ εчун οውонозιхрω иփխдишап бруцιлаቡո ն каዬኂчիхоχօ. Лутеսθ ሿεсትզу իνምጸիще ևմоձуц нопуրυшуρи нυ ηаጫеኼθпуሹи ո ድ ጸчሻрсага ፍιраሻι አиճоգօ паф αዘθцኣሦθγ йዑհ ուላо йюξε ፆመиπеглበфէ. Αцэνимит рዮ οдዘ ኅтр ζωֆուкэσያ υቱεзв. Зሠջ իхуጢ зв я σοчዙцэ νևቴаμι ዱноփ оλока խթεջапዲ аնιдιቡωፆυξ заጣከврօրጬ υለօρуտа оտуγθφу уኖеւιл ιлибеф ሔእኀհадили трыскը. ጯр леγ. Cách Vay Tiền Trên Momo. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której deweloper oferujący mieszkania bądź domy do sprzedaży spóźnia się z realizacją inwestycji. Aby zabezpieczyć interes potencjalnych nabywców umowy deweloperskiej zawierane przez deweloperów przewidują zazwyczaj klauzule umowne polegające na zastrzeżeniu kary umownej na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej. W praktyce często dochodzi do opóźnień w oddawaniu przez deweloperów wybudowanych mieszkań do użytku. Mogą one być skutkiem nieterminowości prac realizowanych przez podwykonawców, problemami deweloperów w bieżącym kredytowaniu przez banki, czy choćby czynnikami pogodowymi. Taki obrót spraw ma swoje konsekwencje prawnopodatkowe, z reguły niekorzystne dla dewelopera, zobowiązanego zazwyczaj w takim wypadku do wypłaty kary umownej na rzecz nabywającego mieszkanie (w niniejszym artykule rozpatrujemy przypadek otrzymania kary umownej przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej). Kara umowna na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Kara umowna jest najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia interesów stron na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Nieoddanie w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie mieszkania do użytku najczęściej będzie traktowane jako nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładające na dewelopera obowiązek wypłaty klientowi dewelopera (osobie fizycznej) kary umownej z tytułu nieterminowej realizacji umowy. Zobacz serwis: Konsument i umowy Otrzymanie kary umownej będzie skutkowało koniecznością wykazania przychodu podatkowego. W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 pkt. 9 i art. 20 ust. 1) otrzymana przez osobę fizyczną kara umowna będzie stanowiła tzw. przychód z innych źródeł, który podatnik obowiązany jest ujawnić w zeznaniu rocznym. Z kolei deweloper obowiązany jest do wykazania wysokości wypłaconej kary umownej za pomocą deklaracji PIT-8C – jest on również zobowiązany do przekazania takiej deklaracji osobie nabywającej mieszkanie w przypadku wypłaty kary umownej. Ekwiwalent kary umownej a obowiązek zapłaty podatku Deweloper, który dopuścił się opóźnień w realizacji inwestycji i jednocześnie uprzednio zobowiązał się do zapłaty kary umownej na wypadek opóźnienia w oddaniu lokalu do użytku, może wyjść z propozycją wykończenia mieszkania bądź dodatkowego wyposażenia jako swego rodzaju ekwiwalent kary umownej, do wypłaty której jest zobowiązany. Organy podatkowe (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 29 kwietnia 2013 r. ITPB2/415-105/13/MU, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji dnia 2 listopada 2010 r. ILPB2/415-927/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 4 sierpnia 2010 r. ITPB2/415-461/10/MU) nie mają wątpliwości, iż także taki rodzaj ekwiwalentu, jako przysporzenie majątkowe z innych źródeł będzie dla nabywającego mieszkanie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie bowiem z brzmieniem ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych, przychody podatkowe stanowią nie tylko otrzymane wartości pieniężne, lecz także otrzymane świadczenia nieodpłatne, a także świadczenia w naturze (art. 11 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych). Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Decyzja kredytowa to dokument, który powinniśmy otrzymać już przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Kredyt a umowa deweloperskaZakup mieszkania od dewelopera bardzo często jest kredytowany środkami z banku. Z naszego doświadczenia wynika, że mniej więcej połowa transakcji na rynku pierwotnym jest finalizowana dzięki ustanowieniu hipoteki na prawie własności do zamierzamy zaciągnąć kredyt, to podstawą będzie sprawdzenie, czy nasza zdolność kredytowa pozwala na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Zdolność kredytowa to maksymalna kwota na jaką możemy liczyć w banku. Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej jest niezbędnym warunkiem do uzyskania kredytu. Należy jednak pamiętać, że maksymalne wykorzystanie zdolności kredytowej, może bardzo poważnie uszczuplić domowy budżet, bo od momentu rozpoczęcia spłaty kredytu będzie trzeba płacić wysokie kredytowa zależy od wielu czynników. Każdy bank będzie jednak badał pewne podstawowe informacje na nasz temat. Są to: nasze dochody, koszty utrzymania oraz aktualne i przeszłe zadłużenie. Niezbędnym warunkiem kredytu będzie również posiadanie odpowiedniego wkładu. Większość banków wymaga minimum 20 proc. wkładu własnego. Niektóre jednak wymagają tylko 10 proc., co stanowi minimum ustawowe. Te “tańsze kredyty” są jednak mniej korzystne dla na nabywcy, bo całkowite koszty kredytu w porównaniu do kredytów z wyższym wkładem są o wiele deweloperska kredyt dokumentyStarając się o kredyt w banku, będziesz z pewnością poproszony o przedstawienie kilku dokumentów. Przede wszystkim będzie to wniosek o kredyt oraz kopia dowodu osobistego. W celu sprawdzenia naszej zdolności, bank poprosi o przedstawienie informacji o formie zatrudnienia, zaświadczenia o dochodach, miesięcznych kosztach utrzymania, informacji o innych kredytach oraz historii kredytowej. Podpisując umowę z deweloperem, bank będzie chciał też zapoznać się z podpisaną umową deweloperską, z odpisem z księgi wieczystej, z potwierdzeniem wpłaty wkładu własnego. Poprosi też o promesę banku dewelopera ze zgodą na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (jeżeli deweloper zaciągnął kredyt na inwestycje) i ogólnych informacji o na zakup mieszkania od deweloperaMożna wyobrazić sobie sytuację, gdy podpisujemy umowę deweloperską bez otrzymania ostatecznej decyzji o otrzymaniu kredytu. Gdy znajdziemy idealne mieszkanie, deweloper może wywrzeć presję w celu szybkiego podpisania umowy deweloperskiej (kusząc przy tym niższą ceną). Jeżeli chcemy podpisać umowę deweloperską bez ostatecznej decyzji o kredycie, dobrze zabezpieczyć się prawem do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek jego nieuzyskania. Standardowa klauzula pozwala odstąpić od umowy deweloperskiej bez jakichkolwiek kosztów (a więc za zwrotem wszystkich rat wpłaconych na konto dewelopera, zaliczki/zadatku), po przedstawieniu trzech decyzji odmownych z banków. Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku braku kredytu jest standardem na rynku pierwotnym i w praktyce każdy deweloper zgodzi się na takie deweloperska kredyt, stałe oprocentowanieBanki przyznając kredyt do umowy deweloperskiej ,nie faworyzują oprocentowania stałego lub zmiennego. Dlatego to, jakie oprocentowanie wybierzemy do umowy deweloperskiej, zależy od nas. Powinniśmy dokładnie przeanalizować obydwie opcje, podpierając się kalkulatorem rat kredytów lub pomocy zaufanego doradcy kredytowego. Zmienne oprocentowanie jest ryzykowne o tyle, że nie znamy przyszłości i zmiana sytuacji gospodarczej może drastycznie podnieść nam jest oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego? Oznacza, że płacimy stałą wysokość rat, ale nie przez cały okres trwania kredytu tylko 5 lub 7 lat, zależnie od banku. Potem stawki zmieniają się wraz z tym, jak wzrosło oprocentowanie. Minusem stałego oprocentowania jest fakt, że z zasady jest ono droższe niż przy oprocentowaniu zmiennym. Dlatego podjęcie decyzji o rodzaju oprocentowania nie jest łatwe i przypomina spekulację. Możemy zrobić symulację zmian oprocentowania kredytu lub zasięgnąć opinii fachowca, ale nie przewidzimy przyszłości np. wydarzeń takich jak pandemia czy wojna, które wpłyną na gospodarkę. Obecnie przez wyżej wymienione i inflację oprocentowanie kredytów i WIBOR poszły w górę i kredytobiorcy, którzy wybrali zmienne oprocentowanie, wyrywają włosy z głowy, bo ich kredyt drastycznie wzrósł. Dlatego kredyt ze stałym oprocentowaniem, mimo że na wstępie jest droższy, ale przynajmniej na kilka lat jest bezpieczniejszy. Nie będziemy musieli się martwić, szczególnie w tak niepewnych czasach, że nie damy rady go spłacać przez następne kilka lat. Nie wpływa to na umowę deweloperską, więc decyzja o rodzaju oprocentowania zależy tylko od nas. Największą bolączka osób podpisujących umowę deweloperską i biorących na nią kredyt hipoteczny jest jednak fakt, że kredyt może nie zostać przyznany po tym, jak umowa została już podpisana. Nie powinno to jednak przysłaniać wyboru oprocentowania naszego kredytu, który bierzemy na często kilkadziesiąt lat. Umowa deweloperska a odmowa kredytuPrzed podjęciem decyzji dotyczącej podjęcia starań o kredyt hipoteczny, powinniśmy na początku sprawdzić naszą zdolność kredytową, aby zminimalizować ryzyko nieprzyznania kredytu przez bank. Jeżeli decydujemy się na podpisanie np. umowy deweloperskiej, przed przyznaniem kredytu, to powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć poprzez zastosowanie pewnych zapisów umownych. W umowie powinna zostać uwzględniona możliwość odstąpienia od umowy na wypadek nieprzyznania kredytu hipotecznego, bez dodatkowych kosztów. Takie sytuacje, w których nabywca nie otrzymał pozytywnej odpowiedzi od banku, niestety się zdarzają, dlatego pamiętajmy, że odpowiednie przygotowanie do kupna nieruchomości jest niezbędne, aby uniknąć niespodziewanych sytuacji. Oceń artykuł: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny | 886 070 575 | Analizy umów Średnia 5/5 na podstawie 96 opinii. Wielu klientów – przede wszystkim przedsiębiorców – zwraca się do nas z pytaniami, co dzieje się z umowami deweloperskimi w trakcie pandemii koronawirusa. Wobec tego, że odpowiedzi na pytania będą przydatne także dla wielu konsumentów, zdecydowałam się podzielić z Państwem swoimi poglądami w tym temacie. 1. Czy deweloper sam może zmienić termin odbioru lokalu? Co do zasady – nie może. Na ogół taka sposobność nie jest wprost ujęta w umowach deweloperskich, ani nie wynika bezpośrednio z samych przepisów prawa. Natomiast musimy rozważyć, czy ze względu na panującą pandemię deweloper rzeczywiście nie mógł z przyczyn od siebie niezależnych wydać upragnionego lokalu w terminie. Jeśli obecne restrykcje w sposób obiektywny uniemożliwiły na przykład otrzymanie decyzji zezwalającej na użytkowanie nieruchomości, to nie sposób winić za to dewelopera. Brak jego odpowiedzialności może wynikać tutaj z art. 472 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że dłużnik (tu – deweloper) odpowiada w stosunku do wierzyciela (tu – nabywcy lokalu) tylko w ramach należytej staranności. Warto jednak pamiętać, że taka konsekwencja musi wynikać z bezpośredniego związku przyczynowo – skutkowego. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji pandemia będzie powodować możliwość bezkarnego przesuwania terminów przez dewelopera. Należy na to uważać, ponieważ obecnie wiele firm zasłania się koronawirusem, aby przykryć swoje niedociągnięcia spowodowane zupełnie czymś innym. Jeśli na przykład deweloper był już w zwłoce przed zaistnieniem pandemii, to nie sposób uznać, iż nie wydał lokalu w terminie wyłącznie przez obecną sytuację. Znam takie przypadki – niestety – z obecnej praktyki. 2. Czy można żądać odszkodowania za opóźnienie dewelopera w oddaniu lokalu? To pytanie łączy się bezpośrednio z pierwszym. Jeśli wykażemy, że opóźnienie w oddaniu lokalu, bądź w ostatecznym wyodrębnieniu lokalu i przeniesieniu jego własności (nie są to pojęcia tożsame) wystąpiło z zawinionego działania dewelopera, tj. z działania, które nie wynika bezpośrednio z pandemii koronawirusa – wówczas możemy żądać odszkodowania. W umowach deweloperskich na takie wypadki – na ogół – zastrzeżone są kary umowne, które stanowią tzw. „zryczałtowaną wysokość szkody”. Wówczas nie musimy udowadniać, ile rzeczywiście wyniosła nasza szkoda. Wystarczy, że policzymy o ile dni opóźnił się deweloper w przekazaniu lokalu i przemnożymy to przez wysokość kary umownej ujętej w umowie. Jeśli wysokość odszkodowania jest ograniczona do tej wysokości – wówczas nie możemy żądać więcej (tak jest na ogół). Jeśli deweloper w umowie dopuścił możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, wówczas możemy dochodzić wszystkich szkód, które ponieśliśmy. Oznacza to, że możemy wówczas żądać koszu najmu mieszkania, który ponieśliśmy w oczekiwaniu na przekazanie lokalu oraz odsetki od kredytu, które musieliśmy płacić, pomimo że nie mogliśmy korzystać z nieruchomości. Są to jedynie przykłady, mogliśmy ponieść szkodę z wielu innych tytułów. 3. W jaki sposób dochodzić odszkodowań lub kar umownych? Przede wszystkim powinniśmy od dobrze przygotowanego, pisemnego wezwania. Należy w nim wskazać, z jakiego tytułu dochodzimy naszych roszczeń i dlaczego uważamy je za słuszne. Dopiero w wypadku, gdy taka polubowna droga zostanie wyczerpana i nie będziemy usatysfakcjonowani należy rozważyć skierowanie sprawę do sądu. Warto jednak pamiętać, że tego typu sprawy są bardzo skomplikowane i wymagają należytej pomocy prawnej. Można sobie bowiem w bardzo łatwy sposób wyobrazić przegraną sprawę cywilną (o zapłatę), nawet jeśli racja jest po naszej stronie. Postępowanie sądowe charakteryzuje się znacznym stopniem sformalizowania, a tak jak wspomniałam – kwestia przesunięcia terminów z powodu pandemii koronawirusa nie jest wcale taka oczywista. 4. Czy można rozwiązać umowę deweloperską z powodu koronawirusa? Co do zasady – nie można. Zależy to oczywiście od jej treści – tam musimy zajrzeć w pierwszej kolejności. Jednak jestem prawie przekonana, że samo wystąpienie koronawirusa, czy nawet przesunięcie terminu odbioru lokalu nie spowoduje po naszej stronie uprawnienia do odstąpienia od umowy. Fakt, iż na świecie panuje pandemia nie oznacza automatycznie, że możemy sobie dobrowolnie taką umowę zerwać. Co innego, gdyby deweloper opóźniał się z przeniesieniem na nabywcę własności lokalu – tutaj w sukurs przychodzi nam art. 29 ust. 1 pkt 6 tzw. „ustawy deweloperskiej”. Zgodnie z jej treścią możemy od takiej umowy odstąpić, po uprzednim wezwaniu dewelopera do przeniesienia własności w terminie nie krótszym niż 120 dni licząc od dnia odbioru wezwania (art. 29 ust. 3 tejże ustawy). Jeśli i ten termin nie zostanie dochowany – możemy od umowy odstąpić i zażądać zwrotu wszystkich wpłaconych środków. Warto wspomnieć, że ten termin zgodnie z ugruntowaną linią doktrynalną jest niezależny od winy bądź jej braku po stronie dewelopera. Prościej – fakt, iż deweloper opóźnił się np. przez epidemię koronawirusa nie będzie miał tu żadnego znaczenia. Już samo przekroczenie terminu powoduje powstanie po stronie nabywcy uprawnienia do odstąpienia od umowy. 5. Czy można wstrzymać płatność kolejnych transz? Co do zasady – nie można. W momencie, kiedy deweloper winien wydać nam lokal, wszelkie pieniądze są już na ogół przekazane. Jeśli nie – musimy pamiętać, że pieniądze nie trafiają bezpośrednio na jego konto, lecz na rachunek powierniczy. Nie mamy się czego obawiać, ponieważ w sytuacji, gdy deweloper nie będzie posuwał się z budową bank nie zwolni środków na jego rzecz. Są więc one w całości bezpieczne. Zaznaczam, że umowy deweloperskie często różna się między sobą. Różne są też sytuacje życiowe. Dlatego, każdy przypadek należy analizować z osobna. Karolina Pilawska – adwokat, wspólnik OBIDO Odkrywaj Prawo i finanse Ula Olczak Opublikowano: 1 marca 2021 Ten artykuł przeczytasz w: 5 minut Wybraliśmy właściwe mieszkanie, podpisaliśmy umowę, prototypy aranżacji już za nami, pozostał już tylko dobór odpowiednich poduszek do sypialni… a deweloper informuje o terminie znacznie odleglejszym niż w umowie – co teraz? Dobrze, że to tylko sen i masz czas na prawidłowe przestudiowanie umowy! Teraz wiesz, że musisz zadbać o zapis, który pomoże Ci w przypadku, gdy nastąpi niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera i zapobiegnie koszmarom. Czego dowiesz się z tego artykułu? Z tego artykułu dowiesz się, jakie masz prawa, kiedy deweloper nie dotrzymuje terminu umowy. Rozstrzygniesz także kwestie: kiedy za opóźnienie dewelopera możesz ubiegać się o otrzymanie kary umownej, a w jakich przypadkach możesz starać się o odszkodowanie. Kwestie związane z prawem wyjaśni nasz ekspert ‒ Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny). Przejdź do akapitów: Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Opóźnienie dewelopera – kara umowna Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Decydując się na mieszkanie oczekujemy, że budowa naszego lokum przebiegnie bezproblemowo i w określonym terminie dostaniemy klucze, a wraz z nimi możliwość aranżacji życia w nowej lokalizacji. Ekscytacja nową inwestycją nie sprzyja twardemu stąpaniu po ziemi i często na etapie umowy z deweloperem możemy popełnić błąd, którym jest zbyt mało skrupulatne zapoznanie się z treścią pisma. Aby zapobiec późniejszym pretensjom do samych siebie, lepiej przy podpisywaniu korzystać z pomocy eksperta. Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Najważniejszą kwestia przy zakupie mieszkania jest sporządzenie odpowiedniej umowy. Nie powinno w niej brakować takich informacji, jak: dane stron, szczegółowe określenie przedmiotu, cenę nabycia, jednoznaczny termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, a także postanowienie kar umownych za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera, wady czy nienależyte wykonanie. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada, że w treści umowy koniecznie powinny znaleźć się takie dane takie, jak: termin przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy), termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 22 ust. 1 pkt 11 ustawy), określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy), a zatem także kara umowna od dewelopera. Warto podkreślić, że terminy przeniesienia prawa własności lokalu i zakończenia prac budowlanych nie są synonimem, a ich różnica jest znaczna. Pierwszy z terminów przypada po zakończeniu prac budowlanych (wcześniej nie można uzyskać pozwolenia na użytkowanie). Czas dzielący oba terminy wynosi zwykle około 6 miesięcy i określany jest jako bezpieczny. Jeśli zauważamy, że jest on dłuższy, należy poprosić dewelopera o wyjaśnienie tej różnicy. Takie wyjaśnienie należy również zawrzeć w treści umowy. Pozytywna opinia – uczciwy deweloper? Prześledzenie dotychczasowych przedsięwzięć danego dewelopera pozwoli ocenić jego renomę. Pozytywna opinia pozwoli uniknąć problemów w przyszłości. Analogicznie – jeśli do tej pory deweloper zbiera same niepochlebne opinie to i nasza współpraca z nim może okazać się kłopotliwa. Jednak czasem nawet mimo najszczerszych chęci dewelopera zdarzają się opóźnienia – jest to branża, która angażuje duży sztab ludzi. Tutaj także każde opóźnienie ze strony chociażby projektantów/wykonawców/rzeczoznawców to wpływ na finalny czas wykonania zlecenia. W razie wątpliwości można zapytać o istniejące potencjalne czynniki, które mogą spowodować niedotrzymanie terminu przez dewelopera. Pytania warto wysłać mailem, aby w przypadku ewentualnych problemów mieć dowód korespondencji, który będzie istotny w sporze o odszkodowanie za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera. Reakcja na opóźnienia z jaką możemy spotkać się ze strony dewelopera, to wystąpienie do klienta o zawarcie aneksu terminowego ze względu na okoliczności niezależne od dewelopera – pogoda, banki, urzędy itp. Mało który przedsiębiorca jest chętny do wypłacania rekompensaty klientom, a ona im się jak najbardziej należy! Deweloperzy potrafią stosować nieuczciwe praktyki, które znacznie zmniejszają nasze prawa związane z należną karą umowną, może być to np. brak precyzyjnie zamkniętej listy powodów opóźnienia zakończenia inwestycji czy ograniczona wartość kary umownej. Warto mieć to na uwadze. Opóźnienie dewelopera – kara umowna Nabywca za kluczowe terminy w umowie deweloperskiej powinien uznawać: odbiór lokalu (wydanie lokalu nabywcy) oraz przeniesienie własności na nabywcę. Czy dewelopera obowiązuje kara umowna za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności i wydania lokalu nabywcy? Przepisy prawne ustawy deweloperskiej jednoznacznie stanowią, że deweloper powinien ponosić odpowiedzialność i stosowną karę umowną za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów. Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu jest niezbędnym elementem umowy deweloperskiej – dodatkowo może być zastrzeżona na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu odbioru mieszkania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego: „klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie” (wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17). Zgodnie za art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. ‒ Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Ekspert z PZFD dodaje, że umowa deweloperska ma zastosowanie w przypadku opóźnienia w terminie przeniesienia własności lokalu – słowo „opóźnienie” jest tutaj kluczowe, ponieważ wliczają się w to również okoliczności niezależne od dewelopera w porównaniu do „zwłoki”, która zawsze jest z winy dłużnika. Opóźnienie deweloperskiej – kara umowna i jej wartość Wartość kary zależna jest od długości opóźnienia i liczona jest poprzez odniesienie do obiektywnego miernika. Może być to np. procent ceny (przykładowo 0,1%) za każdy dzień opóźnienia lub określona kwota (np. 100 zł), licząc od pierwsze dnia po przekroczeniu terminu w umowie. Co więcej, według uchwały Sądu Najwyższego z roku 2013 – zapłata kary umownej powstaje niezależnie od braku szkody wierzyciela. Warto przeliczyć faktyczną wysokość kary do szkód wynikających z niedotrzymania terminu umowy, czyli na przykład koszty związane z wysokością raty kredytu bankowego, ubezpieczenia pomostowego itp. Również wynajem mieszkania związany jest z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez klienta. Istnieje obawa, że kara umowna nie będzie wystarczająca na pokrycie wszystkich szacowanych kosztów. Czy istnieją regulacje, które pozwolą uzupełnić koszt rzeczywistej szkody? Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Aby zapobiec dodatkowym kosztom, których nie będziemy w stanie pokryć samą karą umowną za opóźnienie, niezbędnym punktem w umowie będzie zapis o dopuszczalne dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Jeżeli w umowie nie istnieje takie postanowienie – odszkodowanie nie będzie możliwe. Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie – przykładowe powody: dłuższy czas dokonywania opłat za dotychczas wynajmowane mieszkanie, wyższe koszty kredytu, np. przez ubezpieczenie pomostowe (w sytuacji, gdy nabywca zaciąga kredyt), utracony czynsz (jeśli mieszkanie miało być potencjalnie wynajmowane). Odstąpienie od umowy – czy i w jakim przypadku jest możliwe? W przypadku, gdy deweloper opóźnia się z terminem przeniesienia własności lokalu na nabywcę, określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności lokalu. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, jednocześnie zachowują roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Podpisywanie umowy to moment, w którym towarzyszy nam cała gama uczuć, dlatego zachowanie spokoju jest tak trudne. Nigdy nie powinniśmy decydować się na tak duże inwestycje bez dokładnego przeczytania umowy – zaważy to na późniejszych kosztach, które poniesiemy. Warto zadbać, aby przysługujące prawa rzeczywiście nam przysługiwały. Zobacz również pozostałe porady prawne i finansowe. Kolejny artykuł Większość osób zainteresowanych kupnem mieszkania, by nabyć nieruchomość, musi wziąć pożyczkę. W tym celu rozważa oferty różnych banków, czasem korzysta także z usług doradcy finansowego. Kredyt u dewelopera – to także jedna z interesujących opcji, o których wielu nowych nabywających nieruchomości zapomina. Sprawdźmy, na czym on polega i w jakich przypadkach warto się na niego zdecydować. Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest między kupującym a sprzedającym nieruchomość, w formie aktu notarialnego przy udziale sprzedażą nieruchomości wiążą się umowy tj.: umowa przedwstępna, umowa przyrzeczona, czy umowa deweloperska. Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, ale brak takiej formy może nawet uniemożliwić otrzymanie kredytu jest także zrozumienie roli notariusza w procesie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Czuwa on nad prawidłowym przebiegiem całego wymogi pojawiają się także przed zawarciem aktu notarialnego (w szczególności przedstawienia odpowiednich dokumentów), jak i po jego to jest nieruchomość? Jakie nieruchomości można sprzedać na bazie umowy?Czy umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza?Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza?Kto opłaca koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?Czy notariusz pobiera opłaty sądowe przy sprzedaży nieruchomości?Kto i kiedy opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?Jakie elementy musi zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży?Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie od dewelopera z tzw. rynku pierwotnego?Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie z rynku wtórnego?Na jakim etapie można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?Jaka jest rola notariusza podczas zawierania umów dotyczących sprzedaży nieruchomości?Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomościUmowa sprzedaży nieruchomości – przepisyCo to jest nieruchomość? Jakie nieruchomości można sprzedać na bazie umowy?Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot często w potocznym języku nazywane są także: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo użytkowania umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza?Zgodnie z polskim prawem, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Nie zachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością czynności nabycia nieruchomości najczęściej wygląda tak, że po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości Klienci zwracają się do notariusza w celu przygotowania umowy sprzedaży. Wówczas notariusz ma za zadanie, na podstawie dostarczonych przez Strony dokumentów i informacji sporządzić taką umowę, która będzie chroniła interesy obu umówionym spotkaniem, na życzenie Klientów, notariusz może wysłać Stronom projekt takiej umowy, aby mogły się z nim kosztuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza?Koszty zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zależą od rodzaju danej nieruchomości, w tym np. przeznaczenia lokalu (mieszkalny albo niemieszkalny), lub przeznaczenia nieruchomości gruntowej (budowlana, rolna, rekreacyjna) oraz jej wartości stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy opłaca koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?Stroną zobowiązaną do poniesienia kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, w tym wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy, opłaty za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz kosztów wypisów, jest Strona notariusz pobiera opłaty sądowe przy sprzedaży nieruchomości?Przy nabyciu nieruchomości konieczne jest ujawnienie prawa własności Strony Kupującej w księdze wieczystej. Oznacza to, że należy wnieść za pośrednictwem notariusza dokumentującego umowę opłatę sądową konieczną do przeprowadzenia postępowania zależności od konstrukcji prawnej danej nieruchomości oraz oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej mogą okazać się niezbędne inne wpisy w księgach wieczystych. Dla przykładu można wymienić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi opłat sądowych została przewidziana w ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:wpis własności – 200 złodłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 60 złsprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 60 i kiedy opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na Stronie Kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa wiedzieć, że nie ma potrzeby korzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wartość rynkową nieruchomości określają same Strony, a w praktyce jest to po prostu cena podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.Jakie elementy musi zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?Elementami istotnymi dla umowy sprzedaży są: precyzyjne określenie przedmiotu umowy, cena, w tym warunki jej płatności oraz warunki wydania nieruchomości w posiadanie to jest umowa przedwstępna sprzedaży?Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, przez którą Strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy z określonych powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (tzw. umowy definitywnej lub umowy ostatecznej). Powody mogą być różne, a do najczęściej spotykanych możemy zaliczyć konieczność uzyskania kredytu na finansowanie zakupu nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości (np. konieczność wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej).W sytuacji więc, gdy nie ma możliwości zawarcia umowy ostatecznej warto zdecydować się na ,,zarezerwowanie” nieruchomości w postaci zawarcia umowy umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie od dewelopera z tzw. rynku pierwotnego?W przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym w pierwszej kolejności należy zawrzeć umowę deweloperską. Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego danej nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie z rynku wtórnego?Do nabycia nieruchomości jest wymagana umowa fakultatywną jest umowa przedwstępna sprzedaży. Może być ona zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu jakim etapie można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?Wymogi banków mogą być różne, jednakże najczęściej spotykaną sytuacją jest, że już po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Strona Kupująca może wnioskować o jest rola notariusza podczas zawierania umów dotyczących sprzedaży nieruchomości?Rolą notariusza jest, aby:umowa sprzedaży była sporządzona w sposób zrozumiały i przejrzysty,zweryfikował dokumenty przedstawione przy umowie sprzedaży,czuwał nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne,udzielił stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,dokonał czynności wyłącznie zgodnych z prawem z osobami o pełnej zdolności do czynności potrzebne do sprzedaży nieruchomościPrzy dokumentowaniu sprzedaży nieruchomości notariusz w pierwszej kolejności sprawdzi podstawę nabycia tej nieruchomości przez Stronę Sprzedającą. Wówczas będzie w stanie określić jakie dokumenty są jeszcze konieczne do przedstawienia przez Stronę przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży działki, ze wskazaniem organów upoważnionych do wydania dokumentów wraz z krótkim uzasadnieniem dlaczego są wymagane:aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument ten określa położenie, aktualny obszar jak i granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce, jest konieczny zarówno aby sprostować oznaczenie działki w księdze wieczystej jak i aby odłączyć działkę z księgi wieczystej i założyć dla niej nową księgę wieczystą,aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości,zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. ,,pełna własność’’ lub ,,lokal własnościowy’’):zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,opcjonalnie – zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu,jeśli lokal jest położony poza Warszawą – tzw. zaświadczenie o rewitalizacji – zaświadczenie z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie zapoznaniu się z konstrukcją prawną nieruchomości może się okazać, że będą konieczne dodatkowe sprzedaży nieruchomości – przepisyUmowa sprzedaży nieruchomości regulowana jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i Maniszewska-Ejsmont - Notariusz od 2015 roku, specjalizuje się w prawie: nieruchomości, spółek, spadkowym i rodzinnym. Dostałem wiadomość z problemem, który wymagał wyjaśnienia przez radców prawnych. Mianowicie, mamy przypadek, gdy kupujący nie dostaje kredytu i informuje sprzedającego o jego nie otrzymaniu po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej. Czyli mówiąc wprost – gdy zgodnie z umową możesz zachować zadatek! Ale powstaje pytanie – jak to zrobić zgodnie z prawem? Pozwól, że szerzej opiszę zaistniałą sytuację. Rodzice naszej koleżanki wpadli na kilka lat przed emeryturą w pętle zadłużeń. Żyli na bardzo wysokim poziomie i niestety bum – strata pracy itd. To taka lekcja dla Wszystkich – nie konsumować, a inwestować, aby nie mieć takich problemów. Zadeklarowałem im pomoc polegającą na sprzedaży ich mieszkania oraz przeprowadzce. Wszystko robiłem zdalnie – był mój numer telefonu i oni dostawali już klienta dogadanego (sami pewnie by dali poznać po sobie, że mają nóż na gardle). Po ok. dwóch tygodniach znalazłem kupca na mieszkanie, który zgodził się zapłacić dokładnie cenę ofertową. Był to niewątpliwie wielki sukces zatem i radość, że ich problemy się skończą. Uda im się spłacić kredyty i przeprowadzić się do domku nad jeziorem (który jak się okazało mieli na kredyt i to już był bardzo zły kredyt…). Żona nigdy nie pracowała, a mąż na dwa lata przed emeryturą na stanowisku z pięciocyfrową wypłatą wylądował na pensji za niemal najniższą krajową – mocno przewyższającą kredyty. Kupujący mieszkanie wpłacili zł zadatku i mieli 6 tygodni na wycofanie się bez straty zadatku. Po 9 tygodniach dali znać, że … nie dostali kredytu!!! Teoretycznie spokój, bo mogą zatrzymać zł. Tym bardziej, że rodzice koleżanki wynajęli mieszkanie, spłacili coś z długów i tej kasy już nie mają. Końcowy termin umowy przyrzeczonej wypada na 31 sierpnia. Kupujący milczą – wysłali tylko pismo z banku, że nie dostali kasy. I teraz zaczyna się najlepsze – bo tu jest pytanie do prawników. Co dalej? Ja uważałem, że należy ich wezwać na ostatni dzień (31 sierpnia) do notariusza i mieć poświadczenie od niego, że druga strona się nie stawiła. Na chłopski rozum – 1 września można sprzedać komuś innemu i zachować zadatek z pierwszej niedoszłej transakcji. Sprzedający wzięli prawnika, który twierdzi jednak, że nie do końca… Że trzeba 1 września zacząć procedurę ich wzywania do aktu i, że jak dobrze będą kombinować, to może potrwać nawet ROK. Bez możliwości sprzedaży komuś innemu… ________________________ Poniżej dołączam fragment korespondencji z ich córką, gdzie jest nieco więcej światła, dlaczego ponoć nie można: „Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej”. Publikacja: źródło: RzeczpospolitaJeśli podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a potencjalny kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, nie możesz tak po prostu zerwać umowy. Bez rozwiązania umowy przedwstępnej nie powinieneś też zawierać transakcji z kimś innym. Kiedy umowa przedwstępna przestaje obowiązywać strony, które ją zawarły? Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. W trudnej sytuacji może znaleźć się sprzedający, jeżeli wiąże go umowa przedwstępna z kupującym, który mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwania do jej zawarcia przez zbywcę nie pojawia się u notariusza i brak z nim kontaktu. W takim wypadku wcale nie jest oczywiste, czy sprzedający może uznać, iż umowa przedwstępna przestała go obowiązywać i może swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Dlaczego nie można uznać, że umowa przedwstępna wygasła? Jak to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy. Przeciwnie, roszczenia stron o zawarcie umowy przyrzeczonej stają się wtedy wymagalne i w konsekwencji dopiero wtedy rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia. Dlatego też, jeżeli kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, mimo iż umówiony przez strony termin upłynął, sprzedający nie może samodzielnie uznać, iż został zwolniony z zobowiązania do sprzedaży nieruchomości. W szczególności dzieje się tak, gdy sprzedający nie ma pewności, czy niestawienie się przez kupującego na podpisanie umowy przyrzeczonej było zawinione i możemy mówić o uchylaniu się od zawarcia umowy. W jakich przypadkach będzie mowa o uchylaniu się od wywiązania z umowy?Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione. Musimy pamiętać jednak, iż przyczyny nieprzystąpienia do umowy mogą być różne i wystarczy przypadek losowy, aby kupującemu nie można było przypisać winy. Kwestia winy, mimo iż – jak się wydaje – wszyscy intuicyjnie ja rozumieją, może wywołać spory. Na przykład sytuacja, gdy kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskał kredytu, wydaje się typową okolicznością obciążającą kupującego. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jakie uprawnienia przysługują sprzedającemu, gdy kupujący uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej?Kodeks cywilny, regulując umowę przedwstępną w art. 389 i 390, ograniczył się do wskazania, iż gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto, prawo stanowi, iż gdy umowa przedwstępna spełnia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. Co może jednak zrobić sprzedający, jeżeli nie zamierza kupującego sądownie przymuszać do podpisania umowy, a chce sprzedać nieruchomość innej osobie? Ponieważ, jak to zostało już powiedziane, umowa przedwstępna z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sama z siebie nie przestaje obowiązywać, przed ponowną sprzedażą nieruchomości sprzedający powinien doprowadzić do tego, aby umowa wygasła. Najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeżeli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania umowy przedwstępnej, sprzedający powinien od umowy przedwstępnej odstąpić. Jeżeli tego nie zrobi, musi się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kupującego, a gdy nieruchomość zostanie sprzedana nowej osobie, nawet z możliwością procesu o uznanie umowy za bezskuteczną wobec pierwotnego kupującego, na podstawie art. 59 Będzie to możliwe, gdy obie strony nowej transakcji o zawarciu umowy przedwstępnej wiedziały lub mogły się dowiedzieć, np. na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Gdzie jeszcze mogą czyhać pułapki?Dodatkowym utrudnieniem przy dalszej sprzedaży nieruchomości może być wpis roszczenia przysługującego niedoszłemu kupującemu o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przed upływem rocznego okresu przedawnienia sąd nie wykreśli go na wyłączne żądanie właściciela, umotywowane nieprzystąpieniem kupującego do umowy przyrzeczonej. Wykreślenie będzie możliwe dopiero za zgodą kupującego lub po wykazaniu, iż umowa przedwstępna wygasła. Kiedy więc możliwe jest odstąpienie od umowy? Odstąpienie od umowy jest odpowiednim wyjściem, jeżeli nie można wyegzekwować od strony kupującej ponownej wizyty u notariusza w celu dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej. Prawo odstąpienia nie przysługuje jednakże automatycznie. W przypadku umowy przedwstępnej pojawia się problem związany z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98). Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. W jakim przypadku można zatem skutecznie odstąpić od umowy? Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie z art. 395 Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu o art. 394 gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Może się jednak okazać, iż mimo otrzymania przy umowie przedwstępnej zadatku prawo odstąpienia nie przysługuje. Stać się tak może, gdy strony nazwą świadczenie na poczet umowy zadatkiem, jednakże uregulują zasady jego zwrotu lub zatrzymania odmiennie od reguł kodeksu cywilnego lub też podobnie, ale nie identycznie. Aby mieć pewność, iż sam zadatek pozwoli nam na odstąpienie od umowy, ważne jest, aby znalazło się przy jego regulacji odpowiednie odesłanie do art. 394 lub też, jeżeli strony zamierzają przyjąć inne niż kodeksowe zasady zadatku, wyraźne zastrzeżenie prawa odstąpienia. Wynika z tego również, że jeżeli strony w umowie przedwstępnej zastrzegły wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłej ceny, nie będzie możliwości, aby na tej podstawie doprowadzić do odstąpienia od umowy. Najczęściej umowa przedwstępna podpisywana jest przez kupującego, jak tylko znajdzie on odpowiednie dla siebie lokum, natomiast inne formalności, w tym kredyt, załatwiane są już po jej zawarciu. Może się jednak zdarzyć, iż kupujący nie otrzyma kredytu lub też będą miały miejsce inne okoliczności uniemożliwiające mu zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku obie strony transakcji powinny zdecydować o zakończeniu łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną. Nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej przez jedną stronę w przewidzianym terminie – mimo iż druga strona była do tego gotowa – nie powoduje automatycznie, iż umowa przedwstępna przestaje wiązać strony, a nieruchomością można dalej swobodnie rozporządzać bez narażania się na ryzyko odpowiedzialności. Gdy roszczenia z umowy przedwstępnej zostały wpisane do księgi wieczystej, a nie dojdzie do jej rozwiązania, przed upływem terminu przedawnienia roszczeń właściciel może mieć duży problem, aby nieruchomość dalej sprzedać. Ważne jest więc, aby przy podpisywaniu umów przedwstępnych zapewnić, by w sytuacji niedojścia umowy do skutku sprzedający mógł ostatecznie się od niej uwolnić – poprzez odstąpienie oparte na instytucji zadatku lub takie uprawnienie jednoznacznie przewidziane w umowie przedwstępnej. O skomentowanie problemu poprosiłem zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych. Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski – radca prawny z kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.Dzień dobry, Rzeczywiście, sam upływ terminu do zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje jej rozwiązania. Z tą chwilą wierzyciel może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także na drodze sądowej albo odszkodowania (jego roszczenie staje się wymagalne), jeżeli dłużnik uchyla się od jej zawarcia. W przypadku gdy, w umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę kredytu, a kredytu tego w terminie nie otrzymał, to nie zawsze będzie można postawić mu zarzut uchylania się od zawarcia umowy bowiem nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to niedoszły nabywca może wykazać, iż nie ponosi winy w nieuzyskaniu może być w przypadku, gdy bank w ogóle nie podjął decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu w terminie wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie opóźnienie ze strony banku może być niezawinione przez nabywcę i w konsekwencji nie będzie można mu postawić zarzutu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i przyczyn odmowy udzielenia kredytu, czy też opóźnień banku w podjęciu decyzji co do przyznania w umowie zastrzeżono, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu, a w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej bank odmówił udzielenia kredytu, to w praktyce możliwe są dwa rozwiązania:Jeżeli nie można przypisać sprzedawcom ani nabywcy odpowiedzialności za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku, to umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron. W takiej sytuacji sprzedawcy powinni zwrócić wpłacony przez nabywcę zadatek, a strony nie maja obowiązku zawierać umowy natomiast bank nie udzielił kredytu z przyczyn leżących po stronie nabywcy, Sprzedawcy mogą od umowy odstąpić, zachowując przy tym zadatek. Jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika nic innego, to zgodnie z art. 394 można od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby jednak okazało się, że nabywca nie stawił się w terminie do zawarcia umowy z przyczyn od siebie niezależnych, to odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne. Ewentualne wyznaczenie dodatkowego terminu zależy zatem od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności informacji na temat przyczyn nieprzystąpienia nabywcy do umowy przyrzeczonej. Ponadto w orzecznictwie i nauce prawa przeważa pogląd, iż umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się w związku z tym do niej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Nie można zatem na podstawie tych przepisów odstąpić od umowy przedwstępnej. Należy w związku z tym przewidzieć taką możliwość w samej umowie przedwstępnej, wprowadzając do niej: zadatek, umowne prawo odstąpienia lub odstępne. Z poważaniem / Kind regards,Marcin Witkowski radca prawny | legal counsel

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu